商品房預(yù)售制和現(xiàn)房銷售有什么不同？

目前中國的商品房銷售主要以商品房預(yù)售制和現(xiàn)房銷售為主。那么這兩種有什么不同呢？

商品房預(yù)售制是指購房者預(yù)先繳納一部分的定金或者預(yù)付款（有的地方稱為誠意金）獲得了一種權(quán)利。這個定金是可退的或者抵付房款。這個時候房子并沒有建好，離正式交付還有一段時間。這個權(quán)利使購房者在未來的某一段時間可以按照簽訂的合同以合同上面的價格購買房子。

比如：購房者A于某日在某個樓盤繳納了20萬的定金，同時與開發(fā)商簽訂了以6000元每平米的價格的購房合同。但是此時，房子并沒有蓋好。購房者A只是獲得了一個合同上的權(quán)利，就是在交付時可以按照合同約定的價格購買。

現(xiàn)房銷售制是指消費者在購買時隨時可以入住的成品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。通俗一點就是一手交錢一手交貨。

比如：購房者A看中某地產(chǎn)公司在這邊的房子，以50萬的價格買下，或者付了首付然后銀行按揭。此時房子已經(jīng)建好了，各項手續(xù)都很齊全，付款完成購房者A就可以入住，并獲得產(chǎn)權(quán)證。

現(xiàn)房銷售對開發(fā)商跟購房者有什么影響？

1、現(xiàn)房銷售是一手交錢一手交貨，買賣雙方都有足夠的空間來判斷。對于購房者來說，現(xiàn)房銷售可以直觀的看到房子的質(zhì)量與設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，根據(jù)購房者可以進行選擇判斷。但是，對于地產(chǎn)開發(fā)商，預(yù)售制度本就是開發(fā)商發(fā)明的一種低成本融資手段，據(jù)相關(guān)資料顯示，目前國內(nèi)的房產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資金中，定金及預(yù)付金占了很大的比例，達到了40%多。這種低成本的融資，幫助了開發(fā)商快速擴張，增加了現(xiàn)金流。但是如果是現(xiàn)房銷售，則這部分資金的缺口很難從其他渠道補齊，那么必然會使房價上漲，購房者的購房資金增加。加上資金鏈影響，項目開發(fā)周期可能拉長，市場供應(yīng)收緊，對于剛需來說買房的壓力可能會更大！

2、開發(fā)商的流動資金減少，少了定金及預(yù)付金這一塊的資金馳援，開發(fā)商的現(xiàn)金流會變得緊張，難以繼續(xù)快速發(fā)展，而作為目前國內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也必將受影響，從而影響到國家這一方面的財政收入。

其實從世界范圍來看，實行商品房預(yù)售制的國家并非中國，我們可以來看看其他國家的一些情況。

日本的開發(fā)商在銷售預(yù)付房的時候，必須給預(yù)付款購買保險，此舉是為了保證當發(fā)生不可抗力的風(fēng)險時，預(yù)先繳納定金的客戶的財產(chǎn)不會遭受損失。

美國大部分是現(xiàn)房銷售，如果是預(yù)售性質(zhì)，則要求開發(fā)商收上來的定金統(tǒng)一由第三方機構(gòu)保管，并且項目一半以上的公寓被預(yù)定才可以向銀行貸款，正式開工。

我國未來一段時間的商品房銷售仍然會以預(yù)售制度為主，因為國內(nèi)房地產(chǎn)公司過度依賴預(yù)付的定金來保障現(xiàn)金流，在開發(fā)商未找到更好的融資方式之前，預(yù)售制度仍然是主流的銷售制度。不過，美日兩國從監(jiān)管跟保障購房者權(quán)限的角度出發(fā)，出臺了一些針對措施，當中的某些經(jīng)驗，中國是可以借鑒的。