10月22日，上海土地市場(chǎng)成功成交了一幅用作建設(shè)租賃住房的土地。值得注意的是，這是上海市第一次通過(guò)土地市場(chǎng)推出集體土地建設(shè)租賃住宅項(xiàng)目。同時(shí)這也是繼松江區(qū)永豐街道新城主城H單元H30-01號(hào)、H41-04號(hào)地塊后松江區(qū)推出的第三幅集體土地入市試點(diǎn)地塊。
松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0001單元07-09號(hào)（集體土地試點(diǎn)入市）地塊最終以起始價(jià)12503萬(wàn)元成交，競(jìng)得這幅土地使用權(quán)的是有巢科技投資（深圳）有限公司（下稱“有巢”），有巢背后站著的正是央企華潤(rùn)置地。雖然這并不是華潤(rùn)第一次在上?！矮C捕”租賃住房用地，但由于地塊本身農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的屬性讓這一舉動(dòng)變得特別且有示范意義。
更值得關(guān)注的是，就在上海第一幅集體土地入市建設(shè)租賃住宅項(xiàng)目嘗試成功后，10月23日上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局再次掛出一幅位于松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的集體租賃用地，計(jì)劃于11月12日正式掛牌出讓，起價(jià)8581萬(wàn)元，要求建成不少于549套租賃住房。這似乎意味著，在原有被鎖定土地供應(yīng)總量的背景下，上海正在嘗試打開(kāi)了一個(gè)新的空間。
集體土地建租賃房破題
9月29日，一份關(guān)于上海市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓的公告開(kāi)始在上海土地市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)中掀起水花。
公告宣稱，根據(jù)國(guó)家有關(guān)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市精神和《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》《上海市松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市管理辦法》的規(guī)定，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0001單元07-09號(hào)（集體土地試點(diǎn)入市）地塊的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)地塊所屬農(nóng)民集體決策同意，并經(jīng)松江區(qū)人民政府批準(zhǔn)出讓。
23天后，華潤(rùn)挺身而出，以央企姿態(tài)獲得了上海市2018第001號(hào)集體建設(shè)用地的使用權(quán)。
雖然上海先前已經(jīng)有過(guò)兩次農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的嘗試，但土地用途為租賃住房還是頭一遭。用上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司金融業(yè)務(wù)總監(jiān)邵明浩的話說(shuō)，這是上海打開(kāi)集體用地流轉(zhuǎn)途徑的一個(gè)標(biāo)志性動(dòng)作，對(duì)于上海土地市場(chǎng)意義重大。
事實(shí)上，早在2017年8月28日，國(guó)土資源部及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就曾印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
屆時(shí)就有業(yè)內(nèi)人士表態(tài)，從降低土地成本，提高預(yù)期收益來(lái)看，集體建設(shè)用地的入市，在未來(lái)很有可能悄然改變房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式。
“當(dāng)前上海新增開(kāi)發(fā)土地邊界已定，未來(lái)土地面臨‘負(fù)增長(zhǎng)’，因此需要尋找新的供應(yīng)渠道?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，集體土地入市建設(shè)租賃住宅項(xiàng)目的嘗試能夠增加城市土地供應(yīng)，而且土地價(jià)格不高，更容易吸引企業(yè)參與租賃住房建設(shè)?！按饲吧虾＾r(nóng)村集體用地入市用途為商辦，在這次嘗試后，相信未來(lái)農(nóng)村集體用地入市用作住宅用途的部分預(yù)計(jì)都將會(huì)以建設(shè)租賃住房用途進(jìn)入市場(chǎng)?！?/p>
根據(jù)松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0001單元07-09號(hào)地塊出讓信息可知，這幅總面積21022.2平方米、出讓面積20166.7平方米的土地未來(lái)建設(shè)租賃住房套型將以中小套為主，套均建筑面積控制在45平方米左右，套數(shù)將不少于825套。再加上今年8月23日，有巢以底價(jià)1.83億元競(jìng)得的松江工業(yè)區(qū)一幅建筑面積約5萬(wàn)平方米的租賃住房用地，華潤(rùn)置地以松江為據(jù)點(diǎn)在滬發(fā)展租賃事業(yè)的謀劃正逐漸浮出水面。
“最近上海土地市場(chǎng)雖然平靜，但房企之間的競(jìng)爭(zhēng)卻沒(méi)有停歇，比如日前央企中海拿下上海城中村改造地塊，可見(jiàn)在市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變的當(dāng)下房企對(duì)做項(xiàng)目的方式進(jìn)行了微調(diào)，房企的觀念和模式也有所調(diào)整?！北R文曦分析道。
租賃住房入市節(jié)奏待提速
著眼當(dāng)下的租賃市場(chǎng)，上海無(wú)疑是各城市中的先行者。除了租賃市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展現(xiàn)狀，大量入市的租賃住房用地更將是支撐起上海未來(lái)租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。
據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2017年7月出讓首幅租賃住房用地至今年前三個(gè)季度，上海已經(jīng)成交37幅100%不可出售的租賃住房用地，包括浦東新區(qū)、靜安區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)等在內(nèi)的12個(gè)市轄區(qū)均有租賃住房用地供應(yīng)。其中，浦東新區(qū)是各個(gè)區(qū)域板塊中租賃住房用地供應(yīng)最大的市轄區(qū)，共計(jì)推出12幅。楊浦區(qū)和閔行區(qū)也分別有5幅和4幅租賃住房用地的放量。
除了供應(yīng)總量領(lǐng)跑，國(guó)企、央企一直是上海獲取租賃住房用地的主角。其中上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司就以11幅租賃住房用地的獲取總量成為了最大“地主”。一年多時(shí)間過(guò)去，如今市場(chǎng)對(duì)于這些由“國(guó)家隊(duì)”操刀打造的租賃住房的期待也越來(lái)越濃。
“上海第一塊租賃住房用地在2017年7月成交，項(xiàng)目推出最快預(yù)計(jì)要到2019年下半年?！北R文曦表示，由國(guó)企打造的租賃住房一般體量較大，入市后將對(duì)周邊三到五公里范圍內(nèi)的租金水平產(chǎn)生影響，會(huì)起到“壓艙石”的作用。尤其是當(dāng)這一部分供應(yīng)的市場(chǎng)占比到達(dá)到一定程度后，就會(huì)掌握更多話語(yǔ)權(quán)。初步預(yù)計(jì)這些租賃住房將會(huì)以與市場(chǎng)價(jià)類似或略低的價(jià)格入市，但不會(huì)低太多。
邵明浩稱，從目前來(lái)看，上海租賃市場(chǎng)發(fā)展比較穩(wěn)定，但仍存在小業(yè)主出租房源品質(zhì)及管理運(yùn)營(yíng)相對(duì)低下等問(wèn)題。不過(guò)上海的租賃住房用地供應(yīng)超前，且未來(lái)加上有一定規(guī)模的租賃住房入市，在有開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力企業(yè)的介入，相信市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)更多元的產(chǎn)品來(lái)滿足不同層次的租賃住房需求。
以上海地產(chǎn)為例，在拿下多幅租賃住房用地后，上海地產(chǎn)集團(tuán)隨后推出租賃住房業(yè)務(wù)品牌城方。在產(chǎn)品打造上，城方主要針對(duì)中高端客群，下設(shè)城寓（租賃住房）、城享（社區(qū)商業(yè)）、城創(chuàng)（創(chuàng)新孵化中心）三條產(chǎn)品線，提供不同套型、租金、租期、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的租賃住房產(chǎn)品，重點(diǎn)打造40平方米、60平方米的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品區(qū)間，并輔以空間功能的靈活模塊與智能家居鏈接，適配個(gè)人與家庭的成長(zhǎng)需求，滿足城市人才5到10年的居住需求。華潤(rùn)置地旗下有巢于也將租賃產(chǎn)品分為有巢公館及有巢公寓兩個(gè)系列，租戶定位鎖定白領(lǐng)、職場(chǎng)新人和奮斗夫妻。
“需要關(guān)注的是，與租賃土地入市的速度相比，當(dāng)前上海租賃住房開(kāi)發(fā)建造的速度還比較緩慢，且企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的判斷和產(chǎn)品的打造仍需要較長(zhǎng)時(shí)間的摸索，這與市場(chǎng)需求存在不匹配之處?！睂?duì)此邵明浩建議，希望拿地的國(guó)企、央企能加速租賃住房建設(shè)和上市的節(jié)奏。如果能按照“十三五”規(guī)劃實(shí)現(xiàn)租賃住房的供應(yīng)，那將對(duì)穩(wěn)定上海租賃市場(chǎng)、提升租賃住房品質(zhì)，以及促進(jìn)市場(chǎng)的規(guī)范透明有很大幫助，并能滿足各類人才在滬的安居需求，助力上海留住人才，成為人才高地。
