最近，北京土地市場(chǎng)又有1宗地流拍，這是今年流拍的第7宗地，總數(shù)是2017年的3倍還要多，創(chuàng)2012年以來(lái)最高紀(jì)錄。不僅北京，上海、廣州、杭州、南京等熱點(diǎn)一二線城市今年以來(lái)也有多宗土地流拍。

有研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，全國(guó)300城住宅用地流拍地塊宗數(shù)為543宗，同比增加77%；流拍地塊宗數(shù)占推出地塊宗數(shù)比值為6.8%，較2017年的3.5%提高了3.3個(gè)百分點(diǎn)；流拍地塊總規(guī)劃建筑面積為6613萬(wàn)平方米，是2017年的2.1倍。

今年全國(guó)土地流拍頻發(fā)，主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和房企資金壓力的增加。隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，部分城市限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建等土地出讓條件嚴(yán)苛，在地價(jià)高企、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期被抑制的背景下，房企的利潤(rùn)空間被壓縮，拿地意愿降低。同時(shí)，部分購(gòu)房需求被抑制，銷售增速放緩，再加上房企融資渠道持續(xù)收緊、融資成本不斷提高，加杠桿購(gòu)地被嚴(yán)控，房企拿地更加謹(jǐn)慎，有的會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)卣南迌r(jià)反推拿地的技術(shù)指標(biāo)，保證能算得過(guò)賬的才會(huì)出手；有的土地儲(chǔ)備充裕的主動(dòng)選擇放緩拿地；有的資金壓力大的被迫放棄拿地。

不過(guò)，土地流拍的增多并不代表房企對(duì)土地市場(chǎng)悲觀了，只能說(shuō)房企更加理性了。因?yàn)槟切┝髋牡耐恋卮蠖嗍莿?dòng)輒幾十億的高價(jià)地或者位置偏遠(yuǎn)的復(fù)雜地塊，而地理位置優(yōu)越、條件較好的優(yōu)質(zhì)地塊依然是房企爭(zhēng)搶的對(duì)象。

以北京為例，最近出讓的13宗地中，除1宗流拍外，有12宗順利成交，數(shù)十家房企參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，還有多宗住宅地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)價(jià)次數(shù)多達(dá)50輪以上，更有地塊溢價(jià)率接近50%，當(dāng)日賣地超316億，創(chuàng)出北京單日土地成交歷史紀(jì)錄。但以此認(rèn)為北京土地市場(chǎng)回暖還為時(shí)尚早。因?yàn)楫?dāng)天出讓的土地?cái)?shù)量較多，顯得參與房企總量較多，但每宗地最多也就5、6家主體競(jìng)爭(zhēng)，有4宗地只有2家報(bào)價(jià)，這與前兩年動(dòng)輒十幾家主體爭(zhēng)搶一塊地相比少多了。另外，溢價(jià)率最高的地總價(jià)并不高，總價(jià)最高的地雖然競(jìng)爭(zhēng)同樣激烈，但溢價(jià)率并不算高，多數(shù)在20%左右，還有多宗地溢價(jià)率只有不到2%。

臨近年底，多地地方政府為完成供地計(jì)劃開始加大供應(yīng)，土地市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)高峰，有補(bǔ)庫(kù)存需要的房企仍會(huì)根據(jù)自身實(shí)力與發(fā)展規(guī)劃精挑細(xì)選，“優(yōu)質(zhì)地塊遭爭(zhēng)搶，非優(yōu)質(zhì)地塊流拍”的現(xiàn)象仍將繼續(xù)上演。不過(guò)，地方政府也在盡力減少土地流拍的發(fā)生，如北京此次增加了地段優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，將今年1月曾流拍的兩宗共有產(chǎn)權(quán)房用地調(diào)整為限競(jìng)房用地后，銷售限價(jià)也大幅上調(diào)，為房企預(yù)留了一定的利潤(rùn)空間，同時(shí)對(duì)購(gòu)房者資質(zhì)要求變寬松，房企去化壓力減小，此外還實(shí)行“共用保證金”出讓新規(guī)，降低了房企的資金壓力，重新調(diào)動(dòng)了房企的積極性。這種微妙的變化在未來(lái)的土地市場(chǎng)上將會(huì)繼續(xù)上演，隨著地方政府與房企的博弈持續(xù)，土地市場(chǎng)有望持續(xù)回歸理性并平穩(wěn)運(yùn)行。