什么決定房?jī)r(jià)？你會(huì)發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)社會(huì)上過去十多年一直在討論這個(gè)問題，有幾十種答案，這就是房地產(chǎn)這個(gè)話題爭(zhēng)議這么大的原因。把它總結(jié)為一句話，“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看政策”，大家記住這句話就行了。

我們判斷一個(gè)地方未來房?jī)r(jià)是漲還是跌，第一個(gè)要判斷未來這個(gè)地方人口是流入的還是流出的，人口流入的地方，未來房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來說怎么走？漲。人口流出的呢？肯定漲不動(dòng)。

中期看土地，如果這個(gè)地方人口是流入的，政府還不供地，這個(gè)地方房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？大漲。短期看金融，如果一個(gè)地方人口是流入的，政府還不怎么供地，最近貨幣又開始刺激了，這個(gè)地方房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？暴·漲。

非常簡(jiǎn)單，就堅(jiān)持這個(gè)邏輯，剩下的都是信仰問題了。

人流入的地方，房?jī)r(jià)持續(xù)看·漲，你買入并持有就好了，那么未來中國人往哪里流入呢？有人說往大城市流動(dòng)，有人說往小城市流動(dòng)。中國過去十多年，我們城市規(guī)劃指導(dǎo)思想一直沒變，“控制大城市規(guī)模，積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)，區(qū)域均衡發(fā)展”，這就是我們城市化的思路。

未來中國人口往哪里流動(dòng)呢？我們研究了十幾個(gè)經(jīng)濟(jì)體，美國、歐洲、日本、韓國等等。時(shí)間原因，我就給大家介紹日本和美國，一個(gè)是人地關(guān)系緊張，一個(gè)是人地關(guān)系不緊張。這是過去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趨勢(shì)？不斷上升，日本大的都市圈在過去一百年人口占比是不斷上升的。日本1.3億人、3700萬在東京，韓國5000萬人、2500萬在首爾，所以你看它的大都市圈是不斷擴(kuò)大的，人不斷往大都市圈流入。有人會(huì)說，日本、韓國人地關(guān)系緊張，所以人去了大都市。

看美國，這是過去將近一百年，美國人口流動(dòng)的趨勢(shì)，美國大都市區(qū)占美國人口的比重是什么趨勢(shì)？也是不斷上升的，有沒有逆轉(zhuǎn)過？回到小城鎮(zhèn)去？沒有。美國人地關(guān)系不緊張，國土面積跟中國差不多，美國有3.2億人，人不斷往大的都市圈流入。

你看無論是美國、日本、巴西、意大利、菲律賓、英國、印度無一例外，不管什么樣的經(jīng)濟(jì)體，人不斷往大的都市圈流入，是最基本的規(guī)律和趨勢(shì)。為什么？因?yàn)榇蠖际懈?jié)約土地，更節(jié)約資源，更有活力，更有效率，更能為年輕人帶來夢(mèng)想，這是幾百年來城市文明的勝利，這是一種文明?？刂拼蟪鞘幸?guī)模、發(fā)展小城鎮(zhèn)是逆城鎮(zhèn)化的，是不符合規(guī)律的。

中國過去也是這樣的趨勢(shì)，人口從東北、西北、小城鎮(zhèn)往大的都市圈遷移，不僅過去十年，未來二十年仍然如此。

什么地方房?jī)r(jià)會(huì)漲，答案很簡(jiǎn)單，人口流入的，庫存低的，政府不供地的。什么地方房?jī)r(jià)漲不動(dòng)？人都跑了，政府還在拼命的供地，房?jī)r(jià)能漲得起來嗎？

所以“短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。”這是中國中心城市房?jī)r(jià)的邏輯。

它告訴我們，把脈一個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，政策、土地和人口是三個(gè)關(guān)鍵。

01、短期看政策

近一年多來，中央政府和地方政府接二連三地出臺(tái)樓市調(diào)控文件。

北京自去年3月份以來直接針對(duì)樓市頒發(fā)的政策就有12道多，其他中心城市發(fā)布的政策也不在少數(shù)。

這些政策告訴我們，中國中心城市的房?jī)r(jià)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)必須橫·盤。

短期看政策已經(jīng)被驗(yàn)證，接著看決定中期和長(zhǎng)期的兩個(gè)因素：土地與人口。

02、中期看土地

中期看土地，因?yàn)闆Q定房?jī)r(jià)走勢(shì)的直接變量是供應(yīng)量和需求。

西部、東北、中部地區(qū)一些三四線城市，人口稀少且不斷流失，土地供應(yīng)卻持續(xù)增加，這些城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于低·位，未來走·弱是大概·率事件。

中心城市，由于人口增加購房需求不斷，土地供應(yīng)量必須相應(yīng)增多，才能夠控制房?jī)r(jià)，一旦供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)只能向上。

重慶的房?jī)r(jià)，這幾年在中東部房?jī)r(jià)上漲的背景下，顯得尤為冷靜，主要是因?yàn)樗渥愕淖≌?yīng)量有關(guān)，當(dāng)然也離不開當(dāng)?shù)卣墓芸毓凇?/p>

十個(gè)重點(diǎn)城市中，除了北京、重慶住宅供應(yīng)量增加外，廣州、上海、武漢相比于去年同期，也有不同程度的增加，分別增加了44%、38%、15%。

這并不能改變中心區(qū)的購房需求，深圳實(shí)際管控人口已有2100萬，與北上廣是同一個(gè)級(jí)別，面積只有北京的1/8、上海的1/3，廣州的1/4。

成都住宅土地供應(yīng)量下`跌也非常厲害，相比去年下滑了63%，南京、杭州、天津分別同比下跌了2%、11%、31%。從土地供應(yīng)量來看，深圳、成都、南京、杭州、天津的房?jī)r(jià)，未來除了漲還是漲。

03、長(zhǎng)期看人口

現(xiàn)在來看上面提到的10個(gè)重點(diǎn)城市人口，也即需求情況。

中國的城市化實(shí)際上是已經(jīng)演變成大城市化，全國人口都紛紛涌入北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、武漢、杭州、鄭州、合肥、青島、廈門、西安等二十多個(gè)中心城市。

從上圖可以看到，第二部分提到的10個(gè)重點(diǎn)城市人口增長(zhǎng)都還不錯(cuò)，尤其是深圳、成都、南京、天津、武漢、杭州，增幅都在20%以上。

成都人口增幅和2016年吞并簡(jiǎn)陽市有關(guān)，但即便忽略這個(gè)因素，成都的人口增幅也不會(huì)差。

上圖雖然說的是過去幾年人口變化情況，但能夠體現(xiàn)的是這些城市對(duì)人口的吸引強(qiáng)度，從而推測(cè)未來人口增幅情況。

因此，從人口數(shù)據(jù)來看，中國二十多個(gè)中心城市的房?jī)r(jià)，長(zhǎng)期仍看漲。

若再結(jié)合第二部分的土地供應(yīng)量來看，未來漲幅排名前五的應(yīng)該是深圳、成都、南京、武漢、杭州。