明年樓市怎么調(diào)？近日住建部會議明確提出明年八項重點任務(wù)，要求保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。會議總結(jié)2020年和“十三五”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作，分析面臨的形勢和問題，并提出了明年工作總體要求和八項重點工作。

八項重點任務(wù)包括：全力實施城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展；穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題；加大城市治理力度，推進(jìn)韌性城市建設(shè)；實施鄉(xiāng)村建設(shè)行動，提升鄉(xiāng)村建設(shè)水平；加快發(fā)展“中國建造”，推動建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；持續(xù)推進(jìn)改革創(chuàng)新，加強法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)；加強黨的全面領(lǐng)導(dǎo)，打造高素質(zhì)干部隊伍。

擴(kuò)大內(nèi)需放首位，加速城市更新及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造

此次，住建部工作會議提出的八項重點工作中，第一項重點任務(wù)是全力實施城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。同時全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

會議提到，切實轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，加快建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。完善城市空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建以中心城市、都市圈、城市群為主體，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。實施城市生態(tài)修復(fù)功能完善工程，提升人居環(huán)境質(zhì)量。強化歷史文化保護(hù)，塑造城市風(fēng)貌。全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快建設(shè)完整居住社區(qū)，推動物業(yè)企業(yè)大力發(fā)展線上線下服務(wù)業(yè)。深入開展新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)試點工作，探索形成可復(fù)制可推廣的機制和運行模式。系統(tǒng)化全域推進(jìn)海綿城市建設(shè)，統(tǒng)籌推進(jìn)城市內(nèi)澇治理，鞏固城市黑臭水體治理成效。進(jìn)一步推進(jìn)生活垃圾分類。

解讀：今年住建部工作會議將“全力實施城市更新、全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”放在首位工作。

貝殼研究院首席分析師許小樂指出，城市更新行動是重大民生工程及發(fā)展工程，近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出要堅持?jǐn)U大內(nèi)需的戰(zhàn)略基點，要將擴(kuò)大消費同改善人民生活品質(zhì)結(jié)合起來，城市更新及其中的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造就是重要環(huán)節(jié)。2020年可以說是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造政策“元年”。政府工作報告第一次明確年度老舊小區(qū)改造目標(biāo)，且1—11月，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.97萬個，惠及居民近725萬戶。經(jīng)過探索實踐，住建部于近期印發(fā)了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單》，為未來改造工作提供指引。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也提到，無論是從今年的兩會還是近期的中央經(jīng)濟(jì)會議透露的信息來看，對老舊小區(qū)的改造都將是后續(xù)城市居住生活提升的重要抓手，老舊小區(qū)改造不僅僅是“接棒”棚改這么簡單，從推進(jìn)的難度上，推進(jìn)的時間跨度上，推進(jìn)所涉及的行業(yè)都會明顯超過棚改，同時也會催生出很多產(chǎn)業(yè)機遇。

房地產(chǎn)調(diào)控長效機制從“穩(wěn)妥實施”到“全面落實”

在房地產(chǎn)調(diào)控方面，會議提到，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制。

解讀：自2016年以來，房地產(chǎn)長效機制已提出5年。2019年住建部工作會議提出“穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案”，此次住建部工作會議進(jìn)一步明確“穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制”。

貝殼研究院首席分析師許小樂表示，2020年即使疫情沖擊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控未見放松，反而局部市場的升溫引發(fā)下半年“一城一策”的密集出臺。據(jù)統(tǒng)計，有超過20城限購、限貸及限售等政策作出調(diào)整。同時從下半年的調(diào)控中可以看出房地產(chǎn)市場監(jiān)管預(yù)警機制加強、地方政府部門調(diào)控的協(xié)同和聯(lián)動加強。未來長效機制代替房地產(chǎn)周期性調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更加回歸本原，也更好地發(fā)揮對宏觀經(jīng)濟(jì)的支持作用。

“三穩(wěn)”目標(biāo)未提及

可以看到的是，相較于2019年的住建部工作會議，此次會議中并未提及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。

許小樂表示，“三穩(wěn)”并不是一個短期的目標(biāo)，而是近年來常態(tài)化要做的目標(biāo)。明年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易仍然有較大的不確定性，國內(nèi)房地產(chǎn)市場依然要堅持“房住不炒”的主基調(diào)，要保持房價、地價、市場預(yù)期的平穩(wěn)。今年房地產(chǎn)市場總體上平穩(wěn)，只是少數(shù)城市市場出現(xiàn)了分化波動，調(diào)控的責(zé)任主體在城市。調(diào)控的手段，過去以限購、限售等行政性、短期性政策為主，正在轉(zhuǎn)向以金融（如三道紅線）、稅收等市場長效機制為主，對市場進(jìn)行動態(tài)化、結(jié)構(gòu)性調(diào)整，這是中國長期房地產(chǎn)調(diào)控手段的進(jìn)步，減少對市場的行政性扭曲。

房地產(chǎn)調(diào)控將事前、事后全程化監(jiān)管

會議提到強化城市主體責(zé)任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場監(jiān)管等機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

解讀：此次會議雖未提及“三穩(wěn)”目標(biāo)，但明確了房地產(chǎn)調(diào)控將事前、事后全程化監(jiān)管。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場監(jiān)管”這個表述就把調(diào)控的事前和事后、市場化和行政化的手段等進(jìn)行了結(jié)合，具有積極的作用。后續(xù)預(yù)計長效機制方面，四大價格監(jiān)管體系會形成，包括一手房價格體系、二手房價格體系、租賃市場價格體系和地價監(jiān)管體系會形成，具有積極的作用。

明確租賃住房對緩解大城市住房突出問題的重要性

會議提到，大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設(shè)，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題。加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。擴(kuò)大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺。整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為。穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造。進(jìn)一步完善住房公積金繳存、使用和管理機制。

解讀：中央經(jīng)濟(jì)工作會議及住建部會議均重點明確解決好大城市住房突出問題，大城市住房問題受到關(guān)注。

許小樂指出，住建部會議中，將大城市住房問題和發(fā)展租賃住房放在一起表述，明確了租賃對緩解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。未來住房租賃發(fā)展將在增加租賃房源供給，租賃權(quán)益的保障及擴(kuò)大，規(guī)范及支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力，屆時租金更平穩(wěn)，租住真正成為一種長期居住選擇。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄亦指出，本次會議首次明確提出建立以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，并且要求在人口凈流入的大城市重點發(fā)展政策性租賃住房，體現(xiàn)了因城施策的理念，符合房住不炒的原則，對于加強住房保障建設(shè)提出了明確方向，對大城市租賃群體給予了特別關(guān)注，有利于保障民生，為促進(jìn)實現(xiàn)住有所居的目標(biāo)發(fā)揮了重要作用。

長租公寓行業(yè)將迎來整頓，監(jiān)管政策將更加完善

會議提到，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，加快培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺。整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為。