11月前20天，全國多家房企密集獲準發(fā)行大額融資，合計數額超過500億。為了應對11月集中兌付的舊債，以及即將到來的井噴式土地供應，這一數字還將上漲。僅11月19日、20日，8筆公司債獲準及發(fā)行，金額超過200億。

11月，房企最多的新聞當數發(fā)債。雖然從年初到年尾一直“缺錢”，只是到了年底，在銷售回款不及預期的環(huán)境下，錢不是一般的“緊”了。發(fā)債成為房企解決“錢荒“的最好通道。

“11月1-20日，全國多家房地產公司密集獲準發(fā)行大額融資。合計數額已經超過500億?！边@是中原地產研究中心統(tǒng)計的數據，而且，為了應對11月集中兌付的舊債，及即將到來的井噴式土地供應，這一數字還將上漲。11月19日、20日兩天內，8筆公司債獲準及發(fā)行，金額超過200億元。

大額發(fā)債計劃頻出，實際發(fā)行者少

隨著房企銷售逐漸放緩，房企明顯感到來自銷售的回款壓力，對資金需求也更加緊迫。據中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，11月截至20日，全國多家房地產公司密集獲準發(fā)行大額融資，合計數額已經超過500億。

事實上，房企密集發(fā)債現象不僅是在11月?！扒?0月，房地產企業(yè)發(fā)債（信用債）規(guī)模達4843.81億元，已遠超2017年全年3747.74億元的規(guī)模。其中，三季度規(guī)模高達2073.62億元，遠高于去年同期的1409.03億元?！盬ind統(tǒng)計數據這樣顯示。

臨近年底，房企的發(fā)債愿望高漲，但目前處于計劃、核準階段的發(fā)債數量較多。從11月19日的公告信息來看，計劃發(fā)債的企業(yè)包括中國恒大、華夏控股、葛洲壩，其發(fā)債的規(guī)模都不小，其中中國恒大10億美元優(yōu)先票據即將發(fā)行，而華夏控股40億元短期公司債券和葛洲壩28億元住房租賃公司債券還處于受理和核準階段。

在11月20日，花樣年的29億元公司債及首創(chuàng)股份的 20 億元綠色公司債券也剛獲得證監(jiān)會核準。

從11月19、20日的企業(yè)公告來看，只有福晟集團的10億元公司債券發(fā)行完成和龍光地產的24.9億元公司債券正在發(fā)行。

雖然實際發(fā)行者少，但是房企大規(guī)模發(fā)債的熱情并沒有減弱。11月15日公告顯示，龍湖總計105億的公司債券和住房租賃專項債券還僅處于提交申請階段。而在11月初，龍湖剛剛發(fā)行完20億元的公司債。

同樣在11月15日，中鐵建地產兩筆公司債融資計劃在上海證券交易所一并受理。一筆為37億元的私募型，另一筆則為23億元的小公募型，合計60億元。

壓力大，不惜轉向海外高利率融資

11月，房企成功發(fā)行的債券多為超短期融資券和美元債券。11月12日，建發(fā)股份和濱江集團分別發(fā)行了15億元和9億元的超短期融資券。11月9日，華遠地產發(fā)行了2億美元無抵押定息債券，11月8日，華夏幸福則發(fā)行了1億美元無抵押定息債券。

據某房企相關負責人透露，年底國內發(fā)債越來越難了，但是美元債券相對寬松，不過利率也高。

中信證券的分析顯示，從目前融資成本來看，海外融資的成本逐漸增加，風險逐漸加大，未來占比可能會下降。

雖然海外融資成本明顯上漲，疊加匯率的波動，壓力非常大，但房企在資金壓力加大之下，需求量也非常大。中原地產首席分析師張大偉這樣認為，2018年雖然房企銷售有望刷新歷史紀錄，但銷售業(yè)績漲幅逐漸放緩，在規(guī)?；偁幐窬直尘跋?，房地產企業(yè)對資金的需求很迫切。 2018年四季度，房地產企業(yè)最重要的工作就是融資。

“雖然融資成本處于高位，但大部分房企平穩(wěn)，特別是龍頭房企公司債的融資成本，基本在5%左右。對于這些企業(yè)來說，明顯緩解了資金壓力。”張大偉這樣表示。

此外，張大偉認為，目前，中型房企仍在加速拿地，這也推動了房地產企業(yè)的融資需求。來自財政部的數據顯示，2018年首十月的土地出讓收入超4.7萬億 同比增長32.1%。

而在11月，熱點城市土地供應加速井噴。11月7日，濟南掛牌12宗土地。同一天，廣州集中掛牌18宗地塊。而在11月份，北京也將迎來年內土地出讓高峰。

業(yè)內人士表示，在這個11月，房地產企業(yè)除了發(fā)債，就是拿地，拿地越多，需要的錢也越多，發(fā)債也越多。

11月集中兌付，發(fā)新債償舊債

年底，很多發(fā)債的房企不僅僅是為了拿地，項目運營及償還舊債也成為不少房企發(fā)債募集資金的主要用途。其中，美的置業(yè)將發(fā)行的10億元公司債全部用于償還公司有息債務，不用于購買土地。

在10月，萬科擬發(fā)行10億超短期融資券，用于補充流動資金，償還到期債務；陽光城擬發(fā)行4億元中期票據，用于普通商品房項目開發(fā)建設。華僑城擬發(fā)行25億元中期票據，用于償還到期債券。

可見，“償舊債”已成為許多房企發(fā)新債的原因。

Wind數據顯示，2018年全年公司債和企業(yè)債合計有2638只已經兌付或即將兌付，涉及到期償還、提前兌付和回售，預計規(guī)模1.43萬億元，較2017年大幅增長近60%。由此，今年債券違約也創(chuàng)歷史新高，11月債券到期潮也已來臨，風險稍大的企業(yè)債和公司債本月到期210只，需償還1500多億元，成為今年月兌付規(guī)模第二大。

從11月份這210只需要兌付的債券來看，共有200個不同的發(fā)行主體，即只有少數發(fā)行人有2只或以上的債券需要償還。其中資本貨物行業(yè)的發(fā)行人數量最多，達84家。緊隨其后的就是房地產行業(yè)，數量也達27家。隨著時間的推移，后期提前兌付、回售等或許還會增加，預計12月份需要償還的規(guī)模會更大。

張大偉也認為，隨著監(jiān)管層嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產市場，房企融資難度越來越大。從各地樓市調控看，預計房企的資金還會繼續(xù)受到壓力。在這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊。2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年，而且2019年依然將持續(xù)面臨資金壓力。